LTV 계산기
금융·대출주택담보대출 LTV 한도 계산
2026년 서울 전역과 경기 12곳 규제지역의 무주택자 주담대 LTV는 40%이며, 집을 살 때 받는 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원까지만 나옵니다.
확인일 · 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025.10.15.) https://www.fsc.go.kr/no010101/85432
위 값을 입력하면 결과가 나타나요
LTV 계산기 사용 전 알아둘 점
LTV는 매매가가 아니라 KB시세나 감정가 중 은행이 정한 담보가치를 기준으로 하고, 방 개수만큼 최우선변제 소액보증금(방공제)을 빼기 때문에 실제 한도는 이 결과보다 줄어드는 경우가 많습니다. 규제지역을 고르면 LTV와 별도로 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이라는 금액 상한을 함께 적용하지만, 비규제지역이라도 수도권 주택이면 같은 6억 원 상한이 걸린다는 점은 직접 확인해야 합니다. 생애최초 체크는 6개월 안에 전입하는 조건이 붙으며, 소득이 낮으면 LTV보다 DSR 40%가 먼저 한도를 막습니다.
LTV 계산기 계산 기준
최대 대출 가능액 = 주택 가액 × 적용 LTV이며, 적용 LTV는 규제지역(서울 전역·경기 12곳) 무주택·처분조건 1주택 40%, 유주택자 0%(대출 불가), 비규제지역 무주택·1주택 70%·2주택 60%이고, 규제지역은 여기에 시가별 금액 상한을 더해 둘 중 작은 값을 씁니다. 생애최초를 체크하면 LTV 70%를 적용하되 결과를 6억 원과 시가별 상한 중 작은 값에서 자릅니다. 근거는 금융위원회 은행업감독규정의 주택담보대출 LTV 기준과 2025년 10월 15일 발표된 대출수요 관리 방안입니다.
LTV 계산기 입력 항목 안내
| 주택 가액 (매매가) | 사려는 집의 매매가를 원 단위로 넣습니다. 은행 시세가 낮다면 그 금액을 넣는 편이 정확합니다. |
|---|---|
| 지역 구분 | 규제지역(서울 전역·경기 12곳)과 비규제지역 중 주택 소재지를 고릅니다. |
| 현재 보유 주택 수 | 무주택, 기존 집을 처분하는 조건의 1주택, 2주택 이상 중 고릅니다. |
| 생애최초 주택 구입 | 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없다면 체크해 LTV 70%·6억 원 한도를 적용합니다. |
LTV 계산기 계산 예시
서울(규제지역)에서 8억 원짜리 아파트를 무주택자가 사면 LTV 40%가 적용돼 최대 3억 2,000만 원까지 빌릴 수 있습니다. 같은 집을 생애최초로 사면 LTV 70%로 5억 6,000만 원까지 늘고, 20억 원 아파트라면 LTV 40%로는 8억 원이지만 15억~25억 원 구간 상한 4억 원에 걸려 4억 원까지만 나옵니다.
2026년 LTV 규제 요약
| 지역 | 무주택·처분조건 1주택 | 주담대 금액 상한 |
|---|---|---|
| 규제지역 (서울 전역·경기 12곳) | 40% (유주택 0%) | 15억 이하 6억 · 25억 이하 4억 · 초과 2억 |
| 비규제지역 | 70% (2주택 60%) | 수도권은 6억 |
| 생애최초 | 70% | 6억 원 |
2025.10.15 대책 기준 / 서울 25개구·경기 12곳 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정
LTV 계산 실사례
사례 1 — 규제지역, 8억 원 아파트 (무주택자)
사례 2 — 규제지역, 20억 원 아파트 (무주택자)
사례 3 — 비규제지역, 5억 원 아파트
생애최초 LTV 70% 특례 조건
생애 처음 주택을 구입하면 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다(2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역은 80%에서 70%로 낮아짐). 대출 금액은 최대 6억 원이고, 규제지역은 시가별 상한(15억 초과 4억, 25억 초과 2억)이 함께 걸립니다.
LTV·DSR·DTI 동시 적용 원칙
실제 대출 한도는 LTV, DSR, DTI 세 가지 규제를 모두 적용한 결과 중 가장 낮은 금액이 됩니다. 예를 들어 LTV 기준으로는 5억 원이 가능하더라도, DSR(소득 기준) 한도가 3억 원이라면 3억 원만 가능합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. LTV와 DSR 중 어느 게 더 중요한 규제인가요?
둘 다 적용됩니다. LTV는 집 값 대비 대출 한도를, DSR은 소득 대비 원리금 상환 한도를 제한합니다. 자산(집)은 있지만 소득이 낮으면 DSR이 더 제약이 됩니다. 반대로 고소득이지만 고가 주택을 구입하면 LTV가 제약 요인이 됩니다.
Q. 전세자금대출은 LTV 규제가 적용되나요?
전세자금대출은 LTV 규제가 적용되지 않습니다. 단, 주택도시보증공사(HUG) 보증 전세대출은 보증 한도가 있으며, 주택 가격의 80% 이내(서울 최대 5억 원 등) 기준이 적용됩니다.
Q. 생애최초 LTV 70% 특례와 일반 LTV를 동시에 받을 수 있나요?
생애최초 특례로 LTV 70%를 받을 경우, 최대 대출 한도는 6억 원으로 고정됩니다. 일반 LTV가 더 유리한 경우(비규제지역 70% 이상 가능 상품 등)는 실제 금융기관 상담을 통해 비교해 보세요.
- ✓규제지역·비규제지역별 주택담보대출 최대 한도를 알고 싶을 때
- ✓생애최초 특례 LTV 70% 적용 가능 금액을 확인할 때
- ✓9억 초과 주택의 LTV 20~30% 적용 한도를 계산할 때
- ✓주택 가격별 실제 대출 가능 금액을 비교할 때
정부 금융 정책(이율, 규제, 법령) 변경으로 인해 계산 공식이 최신화 되지 않을 수 있습니다.