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DTI vs DSR — 핵심 차이
DTI와 DSR은 모두 소득 대비 부채 상환 능력을 제한하는 규제지만, 기타 대출을 처리하는 방식이 다릅니다. DSR이 더 엄격한 기준이며, 현재는 DSR이 주된 규제로 적용됩니다.
- • 기타 대출은 이자만 포함
- • 신용대출·카드론 원금은 제외
- • 상대적으로 유리한 기준
- • 기타 대출 원금 + 이자 전부 포함
- • 신용대출·할부·학자금도 포함
- • 더 엄격한 기준
지역별 DTI 한도
| 지역 구분 | DTI 한도 | 해당 지역 예시 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 40% | 서울 25개구, 과천, 성남 분당·수정 등 |
| 조정대상지역 | 50% | 경기 수원·용인·고양 등 |
| 비규제지역 | 60% | 인천, 충청, 전라, 경상 대부분 |
DTI 계산 실예시
조건: 연소득 6,000만 원 / 기존 신용대출 잔액 3,000만 원(금리 5%) / 투기과열지구
→ 월 187.5만 원 상환 기준, 연 4% / 30년 원리금균등 시 대출 가능액 약 3억 9,000만 원
DTI 한도를 높이는 현실적인 방법
기타 대출 상환
신용대출·카드론·할부를 미리 상환하면 기타 이자 부분이 줄어들어 DTI에서 신규 주담대가 차지할 수 있는 공간이 늘어납니다.
소득 증빙 강화
근로소득 외 임대소득·이자소득 등 종합소득신고 소득을 증빙하면 DTI 계산 분모(연소득)가 늘어납니다.
상환 기간 연장
대출 기간을 늘리면 연간 원리금 상환액이 줄어들어 DTI 비율이 낮아집니다. 단, 총 이자 부담은 증가합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. DTI와 DSR 중 어느 게 더 중요한가요?
현재 주택담보대출에는 DSR이 핵심 규제로 적용됩니다. DTI는 서울 등 투기과열지구에서 DSR과 함께 적용되는 추가 규제입니다. 둘 다 계산해서 더 낮은 한도를 따릅니다.
Q. 전세자금대출은 DTI에 포함되나요?
HUG·HF·SGI 보증 전세자금대출은 DTI 산정에서 제외됩니다. 단, 일부 비보증 전세대출은 포함될 수 있으므로 금융기관에 확인하세요.
Q. DTI를 초과하면 대출이 완전히 안 되나요?
DTI 한도를 초과하면 규제지역 내 주택담보대출이 불가합니다. 정책모기지(디딤돌대출·보금자리론 등)는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.
- ✓주택담보대출 신청 전 DTI 한도 내 대출가능액을 파악할 때
- ✓기타 대출이 있을 때 추가 주담대 가능 여부를 확인할 때
- ✓지역별(투기과열·조정·비규제) DTI 한도를 비교할 때
- ✓DSR과 DTI 중 어느 규제가 더 제약이 되는지 확인할 때
정부 금융 정책(이율, 규제, 법령) 변경으로 인해 계산 공식이 최신화 되지 않을 수 있습니다.