양도소득세 계산기 — 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제

계산 방법

1. ① 양도차익 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. ② 비과세 판정 1세대1주택 + 보유 2년·거주 2년 이상 + 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세. 12억 초과면 초과분만 과세대상(양도차익 × (양도가액−12억)÷양도가액)
3. ③ 장기보유특별공제 1세대1주택(2년 거주 충족)은 보유·거주 각 연 4%(최대 40%, 합산 최대 80%). 그 외(다주택 등)는 보유 연 2%(최대 30%, 3년 이상부터)
4. ④ 과세표준 과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제 − 양도소득 기본공제(연 250만원)
5. ⑤ 산출세액 보유 2년 이상이면 기본세율(6~45%, 누진공제 적용). 1년 미만 보유는 70%, 1~2년은 60% 단일세율
6. ⑥ 총 납부세액 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

알아두면 좋은 점

• 보유기간·거주기간은 등기일(취득일)부터 양도일까지를 연 단위로 계산합니다.

  1년 미만 보유는 70%, 1~2년은 60%의 높은 단일세율이 적용되니 매도 시점을 신중히 정하세요.

• 1세대1주택 비과세는 보유기간 2년과 거주기간 2년을 모두 채워야 합니다(취득 당시 조정대상지역 기준).

  지역·취득시기에 따라 거주요건이 없을 수 있으니 실제 적용은 꼭 확인하세요.

• 필요경비에는 취득세, 법무사·중개수수료, 새시·발코니 확장 등 자본적 지출이 포함됩니다.

  영수증·계약서를 보관해두면 세금을 줄일 수 있습니다.

• 다주택자(1세대1주택 아님)는 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 별도로 적용될 수 있습니다.

  이 계산기는 중과를 반영하지 않은 일반 계산 결과이니, 다주택자는 세무사·국세청을 통해 중과 여부를 추가로 확인하세요.

자주 묻는 질문

1세대1주택 비과세 기준은 얼마인가요?

1세대1주택자가 보유 2년·거주 2년 이상 요건을 채운 경우, 양도가액 12억원 이하이면 양도소득세가 전액 비과세입니다.

12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세합니다.

장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

1세대1주택(2년 거주 요건 충족)은 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩(최대 40%) 공제되어 합산 최대 80%까지 가능합니다.

그 외의 경우는 보유기간 연 2%(3년차부터, 최대 30%)가 적용됩니다.

보유기간이 2년 미만이면 어떻게 되나요?

1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용되며 장기보유특별공제와 누진세율은 적용되지 않습니다.

1세대1주택 비과세 요건도 충족하지 못합니다.

양도소득 기본공제란 무엇인가요?

양도소득이 있는 사람에게 연 1회, 자산 그룹별로 250만원을 공제해주는 제도입니다.

과세표준 계산 시 장기보유특별공제 이후 추가로 차감됩니다.

다주택자도 이 계산기로 계산할 수 있나요?

다주택자(1세대1주택 아님)를 선택하면 비과세·고가주택 안분 없이 일반 장기보유특별공제와 기본세율로 계산합니다.

다만 조정대상지역 다주택 중과세율은 정책 변경이 잦아 반영하지 않으므로, 정확한 세액은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하세요.

지방소득세는 별도로 신고하나요?

양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다.

이 계산기의 “총 납부세액”에는 지방소득세가 포함되어 있습니다.